Accroître la densité urbaine? Oui, mais…

La densification urbaine fait beaucoup parler d’elle depuis quelques années à Québec, comme dans toutes les villes d’importance d’ailleurs. En fait, la densification des villes est l’un des principaux remèdes à l’étalement urbain qui ne cesse de s’amplifier et de causer des problèmes d’ordres économique, écologique et social: gaspillage d’énergie et de temps pour couvrir de plus grandes distances, coûts grandissants des infrastructures, étiolement des centres-villes, etc. Aujourd’hui, à peu près tout le monde s’accorde sur le principe qu’une plus grande densité au cœur de la ville favorise l’économie d’énergie, la consolidation de transports alternatifs ainsi que l’optimisation et l’amélioration des équipements collectifs.

Mais le mot fait peur, surtout lorsqu’il concerne notre quartier, notre milieu de vie. Même lorsque la densification est qualifiée de «douce», le syndrome du «pas dans ma cour» s’observe un peu partout. Spontanément, le mot «densification» fait penser à des immeubles en hauteur, à des tours ou à des mastodontes qui vont apparaître sur un terrain voisin. Pourtant, densité ne rime pas nécessairement avec hauteur excessive. Les quartiers qui ont une densité optimale ne sont peut-être pas ceux qu’on pense!

Le quartier Saint-Jean-Baptiste à Québec

Viser la densité optimale
Des collègues professeurs de l’École d’architecture, notamment Geneviève Vachon et GianPiero Moretti, se penchent depuis plusieurs années sur la notion de densité dans nos villes à travers divers projets de design urbain. Dans l’une de leur présentation lors du 2e Colloque sur l’Innovation de la Ville de Québec en 2010, ils mentionnaient que la densité optimale en termes de qualité de vie et de viabilité urbaine dans le contexte québécois était un milieu de moyenne densité comportant entre 30 et 125 unités d’habitation à l’hectare.

Cet idéal se situe entre 2 milieux. Celui de haute densité (125 unités/ha et plus), composé habituellement de grands HLM ou de grandes tours à logements qui ne sont pas toujours des lieux rêvés pour élever une famille, et où le sentiment d’entassement est réel. Et le milieu de faible densité (30 unités/ha et moins), des quartiers composés uniquement de bungalows par exemple, qui n’atteignent pas une masse d’habitants suffisante pour faire vivre des commerces de proximité ou pour être desservis efficacement par le transport collectif.

À Québec, parmi les quartiers de densité moyenne, on note les quartiers Vieux-Limoilou et Montcalm. Composés essentiellement de triplex mitoyens dans une trame de rues relativement serrée, ces quartiers peuvent atteindre de 80 à 120 unités par hectare, ce qui s’approche de la haute densité. Pourtant, ils ne possèdent presqu’aucun immeuble en hauteur et le gabarit moyen de 3 étages suffit à donner une grande densité qui n’est toutefois pas perçue comme telle.

Aussi une question de perception
Les chercheurs Vachon et Moretti ont notamment démontré que la densité est en grande partie une affaire de perception. Par exemple, pour un même terrain avec 100 unités de logements, les perceptions sont bien différentes s’il s’agit d’une tour de 20 étages, de plusieurs blocs d’appartements de 5 étages distancés les uns des autres ou de triplex mitoyens de 3 étages qui occupent plus d’espace au sol. Bien qu’il soit possible d’aménager plus d’espaces verts autour d’immeubles plus imposants, nous percevons le milieu comme plus dense lorsque la hauteur est plus importante. Pourtant, il s’agit du même nombre de logements au total. Cela nous amène à penser que certains types d’immeubles jouissent d’un niveau d’acceptabilité plus grand et qu’avec des immeubles de 3 ou 4 étages, on peut créer des milieux de vie intéressants et relativement denses.

Par exemple, la densité de population des quartiers Vieux-Limoilou et Montcalm permet de faire vivre des rues marchandes conviviales comme l’avenue Cartier ou la 3^e Avenue, d’être bien desservis par le réseau de transport en commun, d’avoir des écoles et des parcs à proximité. Il en résulte des quartiers recherchés où l’on trouve des clientèles diverses, dont de jeunes familles, et où il est possible de se déplacer à pied ou à vélo, ce qui permet bien souvent de limiter le nombre de voiture à une par ménage, chose presqu’impossible dans les banlieues plus éloignées.

Bien sûr, le coût des loyers dans ces quartiers est plus élevé, surtout dans Montcalm, mais les économies d’essence, de coûts reliés à la 2e voiture et de temps passé dans les bouchons sont très appréciables. On marche généralement plus dans ces quartiers, ce qui est aussi profitable pour la santé. C’est d’ailleurs un peu ce type de milieu que veulent recréer les nouveaux écoquartiers actuellement en développement dans les secteurs de la Pointe-aux-Lièvres et de D’Estimauville. Même si on vise une densité un peu plus élevée que dans les quartiers centraux existants, c’est la même qualité de vie que l’on cherche, sans gratte-ciel, et sans trop de place laissée à l’automobile.

Triplex du quartier Vieux-Limoilou à Québec

Où densifier?
Connaissant mieux la densité optimale dans notre ville et la densité actuelle de ses différents quartiers, il est plus facile de voir où une densification urbaine peut avoir le meilleur effet. Les quartiers centraux (Vieux-Québec, Saint-Jean-Baptiste, Montcalm, Saint-Sacrement, Saint-Roch, Saint-Sauveur, Limoilou) ayant déjà atteint une belle densité, ce ne sont peut-être pas les meilleurs endroits pour densifier à outrance et risquer de briser l’équilibre. Bien sûr, on peut toujours construire sur des terrains vacants ou des stationnements, mais ce n’est pas là que la densification aura de plus grandes incidences.

C’est dans les quartiers de la première couronne de banlieue, comme à Sainte-Foy, à Beauport, à Charlesbourg ou à Vanier que se trouve le plus grand potentiel de densification, n’en déplaise aux habitants de ces secteurs. Et pas nécessairement dans les quartiers résidentiels, mais sur les principales artères commerciales comme les boulevard Laurier, Wilfrid-Hamel, Sainte-Anne, Henri-Bourassa, etc. Ces grands boulevards bien desservis par les réseaux de transport sont souvent bordé d’immeubles de 1 ou 2 étages perdus au centre d’une mer de stationnements. On a déjà d’ailleurs commencé à construire plus en hauteur sur ces espaces gaspillés et cela devrait s’amplifier au cours des prochaines années.

Un projet de densification fait présentement l’actualité dans le quartier Montcalm. Un promoteur souhaite construire un immeuble de 6 étages sur un terrain vacant, anciennement occupé par une station-service, à l’angle du boulevard René-Lévesque Ouest et de l’avenue Cartier. En raison de la forte opposition de la population du quartier envers la hauteur excessive de l’immeuble projeté –le zonage prévoit 4 étages–, le projet sera soumis à un référendum. Je suis d’avis que ce quartier étant déjà très dense avec son gabarit uniforme d’immeubles de 3 ou 4 étages, les efforts de densification devraient être davantage concentrés dans d’autres secteurs de la ville. Une construction de 4 étages sur ce site serait déjà une belle densification en soi en faisant disparaître un terrain vacant: pourquoi créer une rupture avec un immeuble plus grand pour une seule raison de rentabilité?

L’immeuble projeté au coin du boulevard René-Lévesque Ouest et de l’avenue Cartier.
Image fournie par David Grondin, Société immobilière Miradas.

Bien d’autres sujets en lien avec la densification pourraient être abordés, dont celui des immeubles en hauteur à Québec. Je promets donc d’y revenir bientôt dans de prochains billets.