12 éléments qui influencent la valeur d’une maison
Augmenter la valeur de sa maison, c'est possible? Certains facteurs y contribuent en tout cas. En voici 12, dont certains vous surprendront peut-être!
Par Brigitte Trudel
Qu’est-ce qui détermine la valeur d’une maison? Son âge, son état général, mais aussi une foule d’éléments dont plusieurs n’ont aucun lien avec le bâtiment lui-même. Loin d’être stables, ces caractéristiques varient selon les modes, le temps, les lois du marché. Autant le dire: fixer le prix d’une demeure est un exercice complexe qui recèle bien des subtilités.
François Des Rosiers
Ces subtilités, François Des Rosiers1, professeur au Département de finance, assurance et immobilier de la Faculté des sciences de l’administration, les place sous sa loupe depuis plus de 30 ans. À la suite de nombreuses analyses et collectes de données, lui et ses collègues sont arrivés à cibler des facteurs qui, tout en étant nuancés, influencent la valeur d’une propriété.
Le bâtiment lui-même
1- Le nombre de pièces
Certaines caractéristiques physiques sont des marqueurs classiques de la valeur d’une maison. Son âge et sa grandeur déterminent jusqu’à la moitié de sa valeur. D’autres facteurs s’expliquent par des tendances récentes. Le nombre de pièces, par exemple. Plus elles sont nombreuses, moins c’est un avantage. Étonnant? L’explication est dans la mode aux aires ouvertes. En habitation, le design actuel mise beaucoup sur la luminosité. Dans ce contexte, trop de murs et de pièces fermées dans une maison devient un handicap, souligne François Des Rosiers.
2- Des attributs de «luxe»
Climatisation, aspirateur central, salles de bain multiples, plancher de bois massif: ces attributs dits de «luxe», autrefois listés parmi les extras, sont désormais pris pour acquis par les acheteurs. Leur absence peut donc jouer négativement sur la valeur d’une maison. Un cas particulier? Celui de la piscine excavée. Les analyses du professeur Des Rosiers démontrent que son coût de construction reste toujours supérieur par rapport au gain qu’elle arrive à procurer à la valeur d’une demeure.
3- Les rénovations récentes
Le réaménagement de certaines pièces peut contribuer à hausser le prix d’une maison. C’est vrai en particulier pour la cuisine et pour la salle de bain. La rénovation domiciliaire est d’ailleurs en vogue chez nous. Selon des données de Statistique Canada mises à jour par l’Association des professionnels de la construction et de l’habitation du Québec (APCHQ), les Québécois ont dépensé 12 G$ en 2014 pour cette activité. Mais attention! Avant d’ouvrir son portefeuille, nuance François Des Rosiers, mieux vaut s’assurer que les travaux planifiés ne plaisent pas qu’à soi-même. Les goûts en matière de design et les exigences des gens ont considérablement changé depuis les dernières décennies. Un design jugé élégant par l’un ne l’est pas nécessairement par l’autre. Si le résultat des rénovations ne plaît qu’à vous et aux vôtres, adieu la valorisation!
1 François Des Rosiers est aussi membre du Centre de recherche en aménagement et développement (CRAD) et du réseau Villes Régions Monde (VRM). ↩
Autour du bâtiment
4-Le terrain
C’est LE marqueur qui a le plus progressé au fil des ans. En effet, la part relative du coût du terrain sur la valeur totale d’une propriété n’a cessé d’augmenter depuis 40 ans. Plus encore, la localisation d’une maison est en voie de devenir le plus grand déterminant de sa valeur. Et ce n’est pas prêt de s’arrêter, prédit François Des Rosiers. L’explication: la densification et la rareté. Le professeur relate qu’avant les années 70, la taille normale d’un terrain était de 1000 m2. Aujourd’hui, la moyenne se situe entre 350 et 500 m2. Les terrains rétrécissent, mais leur prix gonfle. Et cette réalité s’accentue à mesure qu’on approche des centres urbains. Cela dit, un terrain qui vaut cher commande une maison à l’avenant. Ce qui explique une autre tendance répandue: démolir pour reconstruire. La maison de 150 000$ achetée sur un terrain qui en vaut 500 000$ n’a plus sa place. Elle sera rasée pour être remplacée par une demeure qui vaut quelques millions. Voilà aussi comment un terrain détermine le prix d’une maison.
5-Le panorama
La vue qu’on a depuis son domicile vaut également son pesant d’or. Pas étonnant que le prix des condos s’apprécie à mesure qu’ils grimpent en hauteur, note François Des Rosiers. C’est que les horizons dégagés sont prisés en habitation. Plan d’eau, lac, fleuve comptent parmi les panoramas les plus populaires, les gens leur associant le calme et la sérénité. Et, plus la propriété se rapproche d’un milieu urbain, plus le facteur «avec vue» sera valorisé en raison de sa rareté.
6- Les voisins
On les veut tranquilles, rangés, polis: notre appréciation des voisins influence notre choix de maison parce qu’on leur attribue un lien avec notre qualité de vie. Mais les voisins vont-ils jusqu’à teinter la valeur monétaire des propriétés environnantes? Oui; les recherches de François Des Rosiers et de son équipe ont établi un lien sans équivoque entre l’éducation du voisinage –taux de diplômés universitaires– et la valeur des maisons d’un même secteur.
Photo Dylan Passmore
7- Une école dans les environs
Une école à proximité hausse la valeur d’une maison, à plus forte raison si cette école est bien cotée. Pourquoi? Parce qu’en général, qualité d’une école et qualité du voisinage vont de pair, explique François Des Rosiers. C’est du moins le pari que font les acheteurs. Et si le facteur «école cotée» a une influence notable ici, son rôle est encore plus marqué aux États-Unis. Là-bas, des études ont démontré qu’il est le critère numéro un pour sélectionner une propriété. Les acheteurs ciblent les établissements d’enseignement en fonction du classement officiel de réussite aux examens et effectuent leur choix domiciliaire sur cette base, ni plus ni moins.
8- Un centre d’achats et un hôpital pas loin
La population québécoise vieillit. Dans ce contexte, l’accessibilité des services devient primordiale pour le choix d’une maison, ce qui augmente sa valeur. Un centre commercial à proximité est à privilégié. À quelle distance idéale de la demeure? Les recherches du professeur Des Rosiers situent celle-ci à 300 mètres si l’établissement commercial est communautaire et à 500 mètres s’il s’agit d’un centre de plus grande envergure. L’idée est de jouir des bénéfices de ce lieu de services sans subir les inconvénients de son achalandage. Même principe pour un hôpital. Chose certaine, quand il est question d’accessibilité, l’âge des Québécois exerce une influence majeure sur le prix des demeures.
9- Des voies de transport efficaces
Une maison gagne à être sise dans un quartier bien desservi par le transport en commun. C’est une autre facette de l’accessibilité, gage de valeur monétaire par les temps qui courent. À Québec, notamment, François Des Rosiers et son équipe ont pu mesurer un effet positif sur la valeur des maisons desservies par les parcours Métrobus. Ces ajouts inattendus, appelés en économie «externalités positives», sont bénéfiques pour les propriétaires, précise le professeur. Ceux-ci paient plus de taxes, mais en ressortent gagnants. Malheureusement, l’inverse peut aussi se produire. Une ligne de transport bruyante et implantée trop près d’une résidence en abaissera la valeur. Le propriétaire n’aura d’autres choix que de subir les contrecoups financiers de cette «externalité négative».
10- Du vert, encore du vert
L’argent pousserait-il dans les arbres? De fait, l’aménagement du terrain a pris beaucoup d’importance sur la valeur d’un domicile en quelques décennies. Là encore, le vieillissement de la population influence. Jardinage et horticulture sont prisés des retraités. Et comme on sort moins en vieillissant, on mise davantage sur son aménagement extérieur. Mais les effets de la verdure sur le prix des maisons dépassent les limites de son propre terrain. Ainsi, les travaux de François Des Rosiers et de son équipe ont démontré que la présence d’arbres matures dans un quartier est l’un des facteurs qui font gonfler le prix de la maison, jusqu’à 7% du montant de la vente, selon une étude qu’ils ont publiée en 2002. Nuance toutefois: une trop forte présence d’arbres à feuilles caduques fera pencher la balance à l’inverse. Les gens n’aiment pas trop ramasser les feuilles à l’automne, et c’est encore plus vrai lorsqu’ils gagnent en âge.
11- Une bonne dose de psychologie
Une maison, c’est une réalité complexe. Son prix s’explique par une foule de facteurs qui varient dans le temps, selon les goûts, le marché, les secteurs. Pour tirer le meilleur profit d’une demeure, mieux vaut être stratégique. Le propriétaire ou l’agent qui réussit à créer la meilleure jonction entre les caractéristiques d’une maison et la poignée d’acheteurs qui cherchent précisément ces caractéristiques assurera à la demeure de gagner en valeur. Qui est prêt à débourser le plus pour une maison donnée? La réponse à cette question peut-être payante. Néanmoins, résoudre cette équation demande une certaine habileté et beaucoup de psychologie, affirme François Des Rosiers.
12- Un sapin géant devant la maison
Vraiment? Et pourquoi pas? François Des Rosiers utilise cet exemple pour rappeler que la valeur d’une propriété n’échappe pas aux facteurs culturels. Ainsi, si la présence d’un sapin devant la maison peut paraître nuisible à prime abord, causant pénombre et humidité, les acheteurs asiatiques y verront, au contraire, un atout certain. Dans la culture chinoise en particulier, un conifère enraciné en façade d’une habitation représente un gage de bonheur et de prospérité.
Publié le 25 novembre 2015
Publié le 11 février 2019 | Par Brigitte Trudel
Il s’agit d’une tendance générale; ma propriété a également été dévaluée de 33 000$ en dépit d’une hausse de la valeur du terrain. Il ne faut pas accorder d’importance aux valeurs terrain vs bâtiment. En principe, la valeur globale de votre propriété est censée refléter les ventes de propriétés comparables dans votre secteur. La valeur des terrains augmente constamment; si les prix ont baissé, alors on doit en effet équilibrer le tout en diminuant d’autant la valeur du bâtiment.
Vous pouvez évidemment contester votre évaluation (75$) et demander à ce qu’on vous indique quels sont les comparables qui ont été utilisés.
F Des Rosiers
Publié le 7 février 2019 | Par Michel Foisy
L’an dernier (en 2018) ma maison était évaluée à $223 000.
Cette année (en 2019) elle a subit une baisse d’évaluation (soit de $213 000)
La MRC explique cette baisse soit disant pour équilibrer la valeur totale de la propriété à cause du terrain qui lui subit une hausse de $112 000 l’an dernier à $126 000 cette année en 2019... à peu près l’équivalent de la baisse sur la maison.
Cela peut-il signifier que plus le terrain prend de la valeur, plus la maison risque d’en
perdre dans les prochaines années?
Publié le 7 février 2019 | Par Michel Foisy
Voila que cette année (en 2019), je reçois mon compte de taxe et l’évaluation de
ma maison a baissé à $213 000.
À la MRC de ma région on justifie cette baisse pour équilibrer la valeur la valeur totale de ma propriété. C’est-a-dire que mon terrain est haussé de $112.000 à $126.000.
Donc on a baissé la valeur de ma maison d’autant qu’on a augmenté la valeur du terrain!
Est-ce que cela signifie que plus mon terrain prend de la valeur, plus ma maison en perdra?
On demeure à la campagne et non à la ville.
Merci de votre réponse si possible,
Publié le 29 octobre 2018 | Par Louise Richard
Publié le 9 juillet 2016 | Par ayyar najat
Publié le 30 novembre 2015 | Par Mélanie Darveau
Merci pour votre vigilance. Nous avons choisi d'utiliser la locution «centre d'achats» bien qu'elle soit considérée par certains comme un anglicisme, puisque l'Office québécois de la langue française la reconnaît comme un synonyme courant de «centre commercial» au Québec et accepte son utilisation dans certains contextes (http://bit.ly/1PW7wHZ).
Publié le 28 novembre 2015 | Par Réal Bourassa
Publié le 28 novembre 2015 | Par Guyanne Couture
Les 12 éléments cités sont intéressants, j'ai bien aimé.
Mes meilleures salutations,
Guyanne Couture
Québec
Publié le 28 novembre 2015 | Par Amadou Toure
Je viens d'ailleurs d'envoyer l'article à mon épouse qui débute une carrière dans l'expertise immobilière et à d'autres personnes qui pourraient en tirer un énorme bénéfice. Merci pour les enseignements. Bien cordialement.
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